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在美國留學,如何建立「富三代」的金融體系?留學,一定是學費支出的賠本買賣?地產專家說,在美國花錢買豪車,不如首付投資做地產。9月14日晚上7:苗栗借錢方法30-8:30,新浪教育家長課堂邀請Luc Bin Wang在「sina移民投資群」開講《揭秘有「價值」的美國留學生活》,在sina美國本科1、2、3,低齡留學群,國際學校群同步轉播,共同討論在美國紐約、加州、德州等幾大熱門地區的「買房投資」。Luc Bin Wang是鯤鵬美國的負責人,旅法、旅美多年,美國註冊高端理財省稅規劃師、保險經紀人,美國註冊加州房地產經紀人、美國加州房地產協會會員。王老師說,內行人在美國買房,4年下來可以賺出大學學費,加州買房甚至比北上廣更划算。

美國買房,究竟要多少錢?

外國人在美國買房,是不是一定要現金交易,究竟需要多少錢?王老師在講座中分析,即使是在美國沒有信用記錄的外國人,也可以「貸款買房」,只需要40%的首付,其他60%苗栗借錢方法可以通過合作銀行貸款,貸款利率偏高,大概5%。具體來說,比如市中心一套20萬美元的公寓,可以先首付8萬美元,然後貸款五年,每月還款2000美元,(和在洛杉磯租房的房租相似),6年以後,孩子本科研究生畢業,房貸還清,房屋房屋升值甚至可以翻一番。

剛剛說的是小型公寓的價錢,不過對於大部分想要投資移民的家長,市中心50平米的房子顯然不能滿足需要。王老師在講座中介紹,以加苗栗借錢方法州為例,洛杉磯市中心地區的別墅,均價是8000-9000美元一平米,以一棟別墅300平方米計算,整棟房子的價錢是240-270萬美元。而周圍的區縣,比如很火的爾灣地區,大概是4000-6苗栗借錢方法000美金一平方米,如果只是學生住的經濟適用的小別墅,200-250平方米,整棟別墅約80-150萬美元。

美國買房買哪裡?多重標準評價學區房

在美國買房,一個不可繞過的問題就是「教育」,美國也有「學區房」,而且差距苗栗借錢方法很大。因為在美國一些小城市,整個城市只有一所高中,這所高中的質量就直接決定了這裏「能買不能買」。

從整個美國版圖來說,加州、紐約、麻省、德州和濱州是教育中心,也是學區房追求的熱點地區。因為這裏名校雲集,好的大學決定了這裡有好高中,因為在美國買房,學生可以去公立高中免費讀書,公立高中就成為決定學區房是不是「保值投資」的關鍵因素。

在美國,一所高中,怎麼判斷它是不是名校?除了USNews每年也會發佈相關排名,王老師在講座中分析了如下幾個要素。第一肯定是GPA;然後是學生選擇AP課程的人數比例、選擇AP課程的門數;下面要考慮亞非少數族裔學生成績,看一個學校的白人與其它學生的整體學業成績,這是南加州地區的高中牛校:

美國購房:8步走拿下美國房產

在講座中,王老師簡單分析美國買房的全過程,詳見下圖。

這8個步驟中特別需要強調的是第四步offer,其中40%的房款需要首付,此40%的現金需要在美國賬戶中存款1個月,不可以當日才從國內匯到。第六步銀行貸款也需要買房者注意,美國綠卡持有者買房可以拿到20%首付,其餘80%貸款,且貸款利率在2.5%左右;但是對於新移民來說,首付40%,60%的房價可以貸款,且貸款利率為浮動利率,3.75%(美聯儲利率)+1.5%的商業銀行利率,利率為5%左右。即使浮動利率會有看漲的風險,但是相比固定利率,浮動利率還是要更划算。一般貸款在25-30天即可批複,完成程序,通常1個月以後,就可以拿到房產證。

最後一個投資者關係的問題就是養房成本,整體來說,美國的交易,比較「人性化」,特別是美國西海岸,稅費的大部分內容都是賣房者,而非買房者支付。

但是,每一個購房者都無法避開房產稅,美國的房產稅各州差別也比較大,西岸一般是1.2%的,新社區會略有增加;東岸的房產稅一般在2%-3%,以300萬美金的別墅計算,一年房產稅可能高達1萬美元。不過同理,一棟超300平方米的房子每年的租金已經超過4萬美元,一邊住,一邊出租,這也是一筆「划算買賣」。

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兆豐銀行因違反洗錢防制被重罰1.8億美元,引發金融界與政壇史無前例的風暴,也凸顯內部法遵部門的無奈。其實,這僅是近年全球洗錢問題的冰山一角。洗錢防制不利的徵結點,在於銀行內部法遵與業務的失衡,也就是每個銀行都會面臨的雙重優先壓力 (dual priorities)。

就此案的內容看,一方面,銀行肩負活化金融市場與營利目的,必須借助融資借貸行為或海內外開戶轉帳轉匯等。另方面,銀行也肩負維護金融市場的安全與公平性,必須仔細評估客戶,確保作業與流程皆符合法規,落實審查措施(due diligence)。

不景氣時還要投入洗錢防制、避免壞帳風險以降低呆帳比等AML/KYC(防洗錢/客戶清查)工作,讓不少銀行飽受夾擊。去年花旗集團旗下Banamax USA,被美國聯邦政府判定反洗錢有缺失,被罰1.4億美元,相當於該行總資產的1/6,導致花旗馬上宣布收掉Banamex USA。再往前一年渣打銀行也因反洗錢監控機制弱點而支付了3億美元罰款。包括花旗在內的國際銀行,這幾年都投入上億美金在洗錢防制,包括大舉雇用金融法遵專家、建立更嚴密的交易監控管理機制等,全力杜絕再次被罰。

因此,談洗錢防制,就要談內部建立一套體制。建立的第一步,是法遵部門必須擁有足夠獨立性來審核客戶,避免陷入利益衝突。例如這次承辦兆豐案的紐約法官指出,銀行主管同時兼任業務及後勤營運的職責,容易產生利益衝突。如果客戶是該人員爭取回來的,會覺得客戶可疑嗎?

再者,法遵部門普遍缺乏滿足稽查的完整商業數據。我們都知道不能只核財務報表就借錢。但實務上,銀行能自主取得的資料其實十分有限。因為很多重要資料都需要具公信力第三方來源提供。這個與商業徵信的精神是一致的,因此包括公司登記資料的核實 (entity validation)、關係子企業(family tree)、洗錢黑名單(watch list screening)、制裁名單(sanction list)、最終受益人的追蹤 (UBO)、高知名度的政治人物(PEPs)、潛在商業利益衝突(conflict of interests)等,都應列入考量。總之,完善關鍵數據的蒐集,銀行才能建立due diligence體制。越來越多跨國金融機構傾向找具公信力商業數據公司來協助打擊洗錢行為,我認為台灣的銀行也應跟上腳步。

2014年鄧白氏國外團隊協助一家亞太跨國銀行,讓法遵人員不用自己找資料,建立客戶檔案及全球客戶資料庫,達到快速核實與資料完整度。兩年下來,這家跨國銀行能更順暢去拓展市場及接觸世界各地客戶,不僅作業上都能符合各地法規,維護銀行清廉信譽,更進一步強化市場關係,創造連續兩年營收成長。

不只是洗錢防制,整個銀行信用核實都要強化。前陣子相繼爆出阿聯企業瀕倒閉,銀行面臨20億美元壞帳風險、義大利銀行業壞帳率高達17%、德銀、瑞信基本面也持續破底。體質飽受考驗之際,面對洗錢罰金屢創新高,已足以成為壓垮駱駝最後一根稻草。

因應金融稽查核實門檻提高,鄧白氏今年進一步與商業數據公司Regulatory DataCorp合作,用平台化的資訊協助金融機構的作業符合AML/KYC法規要求,打擊可疑金融活動。兩方的合作,短期降低金融詐欺風險,中長期提升銀行在客戶心中的品牌形象,讓金融生態更建全。包括財富五百大及美國政府在內,都仰賴鄧白氏175年所累積的2.5億筆資料。

銀行的雙重壓力,像受到眾神懲罰的薛西佛斯,陷入沉重巨石的輪迴。同樣要避免陷入法規與業務的惡性循環,銀行需跳脫業績與法遵的無限迴圈。找到可信賴的數據夥伴,提供法遵部門建立一套獨立,能永續發展的體制,才是長久之道。

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